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对善意第三人的认定应同时适用诚实信用原则
2019-06-11 09:57 赵增武    (点击:)

【案情】

原告马某宽与被告马某敏、马某萍及第三人马某忠、李某坤房屋买卖合同纠纷一案中,第三人李某坤与马某忠系夫妻,马某忠与马某敏、马某萍系兄妹,三人父亲马某林,母亲马某英。马某林和马某英生前建盖房屋一幢,位于腾冲市腾越镇某小区xx号(土地证号:腾土国用(2000)字第101915号,房产证号:NO·003389号)。

20091214日,马某林和马某英在二人的姨弟马某志、马某强及女婿明某的见证下签署《遗嘱》一份,将上述房地产作为二人过世后的遗产由马某敏及马某忠继承。201010月及201110月,马某林、马某英相继去世。20121124日,原告马某宽与被告马某敏签订《意向协议》一份,约定:马某敏将腾越镇某小区xx号的房地产作价1180000元出售给马某宽,马某敏配合马某宽办好各种手续,过户费用及税费由马某宽负担;马某宽付给马某敏订金30000元,若马某敏反悔,除退还订金外,需赔付马某宽30000元罚金,若马某宽反悔,马某敏将不返还订金。

2012127日,第三人马某忠、李某坤出具《弃权声明》一份,声明记载“此有我父母生前所有房地产位于腾冲县腾越镇某小区xx号,土地证号:腾土国用(2000)字第101915号,房产证号:NO·003389号。父母生前留下遗嘱,此处房地产归我和马某敏管理使用。现因父母已故,我又生活在缅甸,不方便回来照料,又因我弟兄情深,加之他生活困难,特此,我自愿放弃父母分给我的份额,由我兄弟马某敏继承管理使用,特此声明。”

同年1210日,马某敏又与马某忠、马某宽签订《转让合同》及《土地转让及房屋买卖合同》各一份,与马某忠签订的《转让合同》记载“兹有我父母生前所有房地产位于腾冲县腾越镇某小区xx号,土地证号:腾土国用(2000)字第101915号,房产证号:NO·003389号。此处房地产父母生前留下遗嘱,归甲乙双方共同所有(甲方:马某忠,乙方:马某敏)。现因父母已故,经双方协议后,甲方(哥哥)愿意将父母遗留给自己所继承的部分作价叁拾伍万元整(¥350000元)全部出售给乙方(弟弟),父母遗嘱所列的上述房地产全部归马某敏所有,甲方(哥哥)配合乙方(弟弟)办好过户手续,乙方(弟弟)则一次性付给甲方(哥哥)人民币叁拾伍万元整(¥350000元),特立此合同为证。”与马某宽签订的《土地转让及房屋买卖合同》约定:马某敏与其共有人已签署声明,证明该房地产已由马某敏具有唯一产权,经双方商议,马某敏愿意将正在办理到他名下的某小区xx号土地及房屋作价1180000元出售给马某宽。马某敏对具有该产权的唯一性及该土地为可出售的国有土地性质负有全部责任,如有产权争议,造成双方过户无法完成,马某敏需返还马某宽430000元押金并给付罚金430000元。同时合同还对付款时间、税费承担等权利义务进行了约定。两份合同签订后,被告马某敏向第三人马某忠支付了房地产转让款350000元(该款实际由马某宽通过银行转账支付),同时马某敏于20121211日向原告出具《收据》一份,载明:收到马某宽支付的房地产买卖合同规定的款项430000元(包含20121124日的订金30000元及支付给马某忠的350000元)。

2013115日,马某敏将某小区xx号的土地使用权变更到其名下,但房屋产权人因腾冲市城市规划的原因未完成变更。226日,马某敏由于购房需要,又向马某宽收取房屋转让预付款180000元。1114日,马某敏与马某宽又签订《协议书》一份,协议载明:由于腾冲市建设局对该小区房地产暂停办理交易手续,影响到双方的过户手续办理,致使付款已近尾声,手续办理还无法完成。现由于马某敏第四次要求马某宽在未完成过户手续前提前付款,经双方协商,马某宽同意提前付款470000元,但要求马某敏于2014228日前将房屋交给马某宽。若马某敏未在该时限前搬离,马某宽有权提起诉讼通过法院强制执行,若因其他原因无法执行,马某敏必须返还马某宽所付全部房款1080000元,并支付违约金400000元。签订协议后马某宽当日支付了470000元。2014331日及831日,马某宽又两次付款合计33000元。2014922日,马某敏的妹妹马某萍为其担保,承诺马某敏一定配合办理过户手续,如有推诿导致错过过户手续办理时机,马某萍愿意承担连带责任。于是,马某宽又与马某敏签订《提前付清购房款协议书》一份,将剩余房地产转让尾款67000元付清。201821日,腾冲市棚户区改造建设指挥部签发了《关于恢复办理棚户区改造范围腾五中片区(7号地块)个人住房相关手续的通知》,通知告知案涉房地产所在小区可以办理过户手续,但马某敏以房价上涨为由,要求马某宽另行支付额外的购房费,且拒不配合马某宽办理过户手续,马某宽遂向法院提起诉讼,要求马某敏限期将该房地产过户至自己名下,并支付违约金300000元,律师费10000元,由马某萍承担连带责任。

该案诉讼至法院后,第三人马某忠、李某坤向法院提出,马某宽明知该房地产为马某忠、马某敏二人共同所有,但仍与马某敏签订《土地转让及房屋买卖合同》,故双方签订合同的行为属无权处分,该合同的签订损害了第三人的利益,请求法院确认该合同无效。

【争议焦点】

在原告的行为并不符合善意取得形式要件的情况下,第三人提出的无权处分抗辩是否成立。

【审理】

腾冲市人民法院经审理认为:马某敏于20121210日与马某宽签订的《土地转让及房屋买卖合同》及后来签订的补充协议是双方的真实意思表示,内容合法有效,双方应遵循诚实信用原则按合同约定履行义务。故原告要求被告限期将腾越镇某小区xx号房产过户到原告名下的诉讼请求,本院予以支持;对原告提出的由被告给付违约金的诉讼请求,因案涉房地产原来无法办理过户的原因系腾冲市城市规划导致,且原、被告未明确约定办理过户的具体时间。现腾冲市才恢复对案涉房地产所在小区的过户手续办理,故对原告要求二被告承担违约金的诉讼请求,本院不予支持;对原告提出的由被告承担律师费10000元的诉讼请求,因原告未提交证据印证,本院不予支持。据此,腾冲市人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:一、由被告马某敏于本判决生效之日起三十日内将原告马某宽办理腾冲市腾越镇某小区xx号房地产所有权证时应由被告马某敏准备的资料备齐,并提交给腾冲市不动产登记中心,配合马某宽办理该栋房地产的过户登记手续;二、驳回原告马某宽的其他诉讼请求。

【评析】

根据《物权法》第一百零六条规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。依据该规定,第三人善意取得须符合上述的三个构成要件,而原告马某宽在本案中购买的案涉房地产未依照法律规定进行变更登记,并不符合善意取得的构成要件。

法官认为,实践中,要求当事人所有的民事行为完美的符合法律规定是不现实的,特别对不可归责于当事人的原因而造成形式要件欠缺的当事人更是不公平的。具体到本案,首先,因案涉房地产出售一事,第三人马某忠与李某坤二人于2012127日从国外归来并出具《弃权声明》一份,将二人拥有的份额给马某敏继承管理使用。第三人的上述行为表明其对马某敏出售俩人共有的房地产是明知并且同意的。同时第三人在20121210日又与马某敏签订《转让合同》,将其继承的份额作价350000元出售给马某敏并收取了房款350000元,该行为也从另一方面印证了第三人对马某敏出售两人共有的房地产是明知并且同意的,且双方对该继承的房地产已进行了事实上的分割。其次,原告马某宽在20142月就搬进案涉房地产居住至今,未能办理过户登记的原因为腾冲本地旧城改造的原因引起,其没有过错。被告及第三人反悔的现实背景为腾冲房地产价格的大幅上涨,其行为违反了诚实信用原则。诚实信用原则为民事领域的帝王原则,在原告没有过错,仅因形式要件不完备并可以补救的情况下,应优先适用该原则,认定被告与第三人的抗辩不成立,而不能机械的适用《物权法》第一百零六条规定认定被告与第三人的抗辩成立,判定被告马某敏出售房地产的行为为无权处分。第三,虽然案涉房地产在被告马某敏出售前系与第三人共同所有,但第三人早年就移居国外,案涉房地产一直是由马某敏管理和使用,若非房产被出售并分割价款,第三人事实上对案涉房地产没有任何收益,故从第三人对案涉房地产享有的利益看,将其在现实中无法实现收益的房屋出售并对出售后的房款进行分割更符合其现实利益,也较符合常理。同时从判决的社会效果看,适用诚实信用原则认定被告与第三人的抗辩不成立还能引导当事人诚信、守法,避免当事人为追求利益而违背道德和诚信引发诉讼风险。

综上,法院从善意第三人的角度出发,结合社会常理,认定被告马某敏、第三人的行为不符合诚实信用原则,最终判令被告马某敏在一定时限内协助马某宽办理涉案房地产的过户登记手续。本案判决后当事人均未上诉,并自动履行了规定的义务。

 

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